かぼたんぶろぐ

大分市の不動産会社㈱大分かぼす不動産の代表のブログ。不動産投資、物件情報、大分の地域情報等々、自由に綴ります。

空き家を活用しよう!(3)

今日は、セミナー参加のため佐賀に来ております!

 

今日は、最近受けた中で、一番笑ったセミナーでした(笑)

セミナーのレポートは、また後日書きたいと思いますが、懇親会前に時間が空きましたので、今回は次回の続きを書いておこうと思います。

 

 

さて、前回のブログでは、地方にある空き家をのために、年間に固定資産税と管理費で8万円負担していたAさんが、それを負担に感じて家を売却するケースでした。

 

大体、一戸建ての空き家の通水や通風、簡易清掃などまともな管理を委託すれば月々3,000円ほどはかかると思いますし、庭がある家は、年に1度や2度は除草や剪定などの費用も掛かると思います。それに固定資産税を支払えば、8万円という負担は珍しいものではありません。

 

Aさんのケースでは、その負担のある家をタダ同然で手放すことになりましたが、みなさんは損だと思いますか?んー家をタダ同然なんてちょっと勿体ない気もしますよね・・・

 

空き家の利活用を考えた場合、一般的には「賃貸」か「売却」の2択です。(自己消費は除きます)Aさんは、不動産業者さんに、賃貸に出すにはリフォームが必要と言われ、売却を選択をしましたが、リフォームして賃貸に出すケースを考えてみましょう。

 

仮に、リフォームに300万円、リフォーム後は5万円での賃貸が可能だったケースを考えてみましょう。この場合、リフォームを行って入居が決まると年間60万円の賃料が発生します。賃貸の場合も、固定資産税や管理費等の運営費はかかりますから、それが年間8万円が必要だとすると、年間の営業純利益(NOI)は、52万円となります。

 

また、リフォーム費用を前々回のブログでご紹介したリフォームローンで融資期間10年で調達した場合、月々28,554円の返済で、年間元利支払額(ADS)は342,648円となります。この場合、年間のキャッシュフロー(CF)は、NOI 52万円 - ADS 35万円 = 17万円となります。

 

f:id:inouehirokazu:20190629183157j:plain

 

いかがでしょうか?

あくまでも机上のシミュレーションではありますが、これが出来れば自己資金を使うことなく、ただただ年間8万円を払う家が、年間17万円をもたらす家に変わります。正味年間25万円のプラスです。

 

もちろん、リフォーム費用や賃料収入などの想定が変われば結果も変わりますし、入居中の修繕や滞納処理など、所有を続けることによってもたらされるリスクも当然あると思います。立地によっては、将来的に賃貸どころか人もいないような地域になる可能性が高く、タダ同然でも一刻も早く売却を行った方がいいかも知れません。

 

賃貸の方が良いか、はたまた売買が得かというのは、ケースバイケースです。しかし、空き家のまま放置するよりはマシです。空き家には、外部不経済機会損失の二つのリスクがあると前々回のブログで書きましたが、空き家を活用することは、あなたの為、地域の為、そしてその空き家を利用したい誰かの為になると思います。

 

大げさにいうと、空き家の放置をやめることが、あなたにも社会にも役立つということです。空き家を放置しているそこのあなた、もったいない事していませんか?

 

さて、懇親会の時間も近づいて参りましたのでこの辺で。

今日は日帰りなのでノンアルです。

では、また。

 

f:id:inouehirokazu:20190612153458j:plain

 

空き家を活用しよう!(2)

昨日のブログで、空き家を放置するリスクなどについて書きましたが、空き家の利活用について今日は考えてみたいと思います。以下の様なケースについて考えてみましょう。

 

大分県に住むAさんは、親から相続した実家が空き家になっており、相続して以来、毎年固定資産税と管理費で、よく考えてみると年間80,000円を負担していました。

 

f:id:inouehirokazu:20190612002352j:plain

 

そのお金を勿体ないと思ったAさんは、その空き家の利活用を考えました。 Aさんは、空き家がある田舎に戻り、不動産屋さんに利活用を相談。すると、不動産屋さんは、貸し出すにはある程度のリフォーム等が必要になると言います。Aさんは、お金をかけるのも大変だと思い、売却することしました。早速、不動産屋さんに売却を依頼しました。

 

しかし、その空き家があるエリアは流通性に乏しい様で、待てど暮らせど成約の知らせはやってきませんでした。 

 

5月、売れない空き家の固定資産税の納付書を眺めながら、ため息をつくAさんに不動産屋さんからの電話。話を聞くと、空き家の隣りに住む人が、安くて良いなら買取りたいと言っているとの事でした。

 

不動産屋さんを通じて聞いた隣人の提示額は、思いのほか格安で、空き家の残置物の処分費用や、相続登記などこれまでに要した費用を考えると、残念ながら手残りはありません。悩んだ末にAさんは、これまで売れなかった事や、もともと顔なじみということもあり、隣人の提示額を受け入れることにしました。 

 

皆さんは、事実上タダ同然で家を譲り渡すことになりましたが、Aさんは損していると思いますか?次回に続きます。

 

では、また。

空き家を活用しよう!(1)

銀行に行ったら、こんなパンフが。銀行も色んな商品を作っているんですね…。※ちなみに大分銀行さんは、サンリオファンには嬉しい通帳が作れる銀行です(笑)

 

f:id:inouehirokazu:20190609032119j:plain

 

この「空き家活用ローン」は、最長・最大で15年間、最大500万円だそうです。金額をMAXで借り入れをすると、月々の返済額は、10年で47,591円、15年で33,812円となります。300万円だと、月々の返済額は、10年で28,554円、15年で20,287円となり、 賃料が取れる立地なら、十分使える商品じゃないかなと思います。

 

 

 さて、冒頭からこの「空き家活用ローン」を紹介しておりますが、そもそも、不動産というものは、活用をすれば収入を得る事が出来ますが、活用しなければ固定資産税や維持費がかかるものです。また、空き家に関していうと、通風や通水などを適切な管理を行わないと、どんどん劣化していってしまいます。当然のことながら、しっかりとした管理を依頼すれば、その費用なども掛かります。

 

よく、生まれ育った生家で処分が名残り惜しいなどの理由で、空き家のまま保有するお気持ちは、十分理解できます。しかし、空き家には、一般的に二つのリスクが存在します。それは、外部不経済機会損失です。

 

 外部不経済というのは、公害の様に取引当事者以外に経済的な不利益を与えるということで、空き家に関して言うと、

・犯罪の温床になるリスク

・景観が悪くなるリスク

・倒壊などのリスク などが考えられます。

 

一方、機会損失はというのは、空き家をそのままにしておくことで、本来得られた利益を逸するということで、売却や賃貸を行うことで得られるはずだった利益を失うリスクがあるということです。

 

利活用と言っても、田舎に空き家をお持ちの方の中には、「うちの実家は田舎だから売れないよ」と思っている方もいらっしゃることでしょう。確かに、良い金額では売れないかも知れません。タダ同然かもしれませんし、損した気分になるかもしれません。

しかし、仮にそうだとしても、いたずらに空き家を放置することは、地域社会の為にもご自身のためにもならないのではないかと思っています。

 

空き家の利活用といっても、大きく分けると「売却」と「賃貸」の二つだと思います。そのどちらが有利にかなるかは、物件や所有する人によってケースバイケースですし、人によって尺度も違いますが、次回は、その辺をお伝えしたいと思いますが、今日はこの辺で。

 

では、また。