かぼたんぶろぐ

大分市の不動産会社㈱大分かぼす不動産の代表のブログ。不動産投資、物件情報、大分の地域情報等々、自由に綴ります。

空き家を活用しよう!(2)

昨日のブログで、空き家を放置するリスクなどについて書きましたが、空き家の利活用について今日は考えてみたいと思います。以下の様なケースについて考えてみましょう。

 

大分県に住むAさんは、親から相続した実家が空き家になっており、相続して以来、毎年固定資産税と管理費で、よく考えてみると年間80,000円を負担していました。

 

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そのお金を勿体ないと思ったAさんは、その空き家の利活用を考えました。 Aさんは、空き家がある田舎に戻り、不動産屋さんに利活用を相談。すると、不動産屋さんは、貸し出すにはある程度のリフォーム等が必要になると言います。Aさんは、お金をかけるのも大変だと思い、売却することしました。早速、不動産屋さんに売却を依頼しました。

 

しかし、その空き家があるエリアは流通性に乏しい様で、待てど暮らせど成約の知らせはやってきませんでした。 

 

5月、売れない空き家の固定資産税の納付書を眺めながら、ため息をつくAさんに不動産屋さんからの電話。話を聞くと、空き家の隣りに住む人が、安くて良いなら買取りたいと言っているとの事でした。

 

不動産屋さんを通じて聞いた隣人の提示額は、思いのほか格安で、空き家の残置物の処分費用や、相続登記などこれまでに要した費用を考えると、残念ながら手残りはありません。悩んだ末にAさんは、これまで売れなかった事や、もともと顔なじみということもあり、隣人の提示額を受け入れることにしました。 

 

皆さんは、事実上タダ同然で家を譲り渡すことになりましたが、Aさんは損していると思いますか?次回に続きます。

 

では、また。

空き家を活用しよう!(1)

銀行に行ったら、こんなパンフが。銀行も色んな商品を作っているんですね…。※ちなみに大分銀行さんは、サンリオファンには嬉しい通帳が作れる銀行です(笑)

 

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この「空き家活用ローン」は、最長・最大で15年間、最大500万円だそうです。金額をMAXで借り入れをすると、月々の返済額は、10年で47,591円、15年で33,812円となります。300万円だと、月々の返済額は、10年で28,554円、15年で20,287円となり、 賃料が取れる立地なら、十分使える商品じゃないかなと思います。

 

 

 さて、冒頭からこの「空き家活用ローン」を紹介しておりますが、そもそも、不動産というものは、活用をすれば収入を得る事が出来ますが、活用しなければ固定資産税や維持費がかかるものです。また、空き家に関していうと、通風や通水などを適切な管理を行わないと、どんどん劣化していってしまいます。当然のことながら、しっかりとした管理を依頼すれば、その費用なども掛かります。

 

よく、生まれ育った生家で処分が名残り惜しいなどの理由で、空き家のまま保有するお気持ちは、十分理解できます。しかし、空き家には、一般的に二つのリスクが存在します。それは、外部不経済機会損失です。

 

 外部不経済というのは、公害の様に取引当事者以外に経済的な不利益を与えるということで、空き家に関して言うと、

・犯罪の温床になるリスク

・景観が悪くなるリスク

・倒壊などのリスク などが考えられます。

 

一方、機会損失はというのは、空き家をそのままにしておくことで、本来得られた利益を逸するということで、売却や賃貸を行うことで得られるはずだった利益を失うリスクがあるということです。

 

利活用と言っても、田舎に空き家をお持ちの方の中には、「うちの実家は田舎だから売れないよ」と思っている方もいらっしゃることでしょう。確かに、良い金額では売れないかも知れません。タダ同然かもしれませんし、損した気分になるかもしれません。

しかし、仮にそうだとしても、いたずらに空き家を放置することは、地域社会の為にもご自身のためにもならないのではないかと思っています。

 

空き家の利活用といっても、大きく分けると「売却」と「賃貸」の二つだと思います。そのどちらが有利にかなるかは、物件や所有する人によってケースバイケースですし、人によって尺度も違いますが、次回は、その辺をお伝えしたいと思いますが、今日はこの辺で。

 

では、また。

賃貸住宅フェアに行ってきました!

昨日、今日の二日間、福岡で開催している「賃貸住宅フェア2019in九州」に参加してきました。

 

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全国賃貸住宅新聞社さんが主催して、毎年各地で開催されていますが、今年は4月24日・25日の東北会場を皮切りに、九州、東京、大阪、名古屋と会場を移しての開催となっています。

 

毎年参加をしていますが、いつも感じることは、参加している大家さんの真剣さ、意識の高さです。福岡のみならず、九州各県や、中四国からも多くの方が参加しており、どこのセミナーブースも開催前は行列ができ、狭い会場で立ち見の聴講者が溢れかえっています。

 

二日間同じ会場内で、最先端のテクノロジーやトレンド、有名大家さんの手法やマインドに触れられる機会とあって皆さん真剣です。私も毎年参加していますが、多くの情報と刺激を得ています。フェアの魅力でもあるセミナーは、同じ時間帯でいくつも同時に行われることもあり、最近は賃貸部門のスタッフと二人で手分けをして聴講しています。

 

今年はこのブログで何度か書いている通り「空き家の利活用」がテーマですが、今回のフェアでは、私が活動を注目している九州工業大学の徳田先生がセミナー講師として立たれるとあって、是非お話を聞きたいと思っていました。

 

徳田先生のセミナーは、「九州賃貸住宅アカデミー 実践派の学術研究者と学生が賃貸住宅の課題や未来を語る!」というテーマで、まちづくりを専攻する先生と学生たちのプレゼンテーションでした。司会も「冷泉荘」や「山王マンション」を企画したスペースRデザインの吉原さんという事もあり、楽しみにしていました。

 

しかし、フェア初日の一発目のセミナーという事もあり、会場の人の数もそこまで多くなく、しっかりと前の方で座って聞くことが出来、良かったです(^_^)

 

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各大学の研究室の学生が研究を行っている空き家の利活用に関するプレゼンテーションが行われましたが、どれも良い内容で、こんな研究が出来るなら僕も大学に行けばよかったかな・・・と思いました。(多分当時はそれでも行ってないんでしょうけど)

 

また、司会をされていた吉原さんのセミナーも二日目に行われ、不動産や大家さんにおけるシフトチェンジのお話しでしたが、とても素晴らしい内容でした。これからの不動産との関わりかた、不動産賃貸業の未来、対処療法と根治療法、ブランディングの必要性など、大家さんにとって大きなヒントを頂いたと思います。

 

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考えさせれたこと、気付いたことの多い充実した二日間になりました。明日からはまた通常業務、やることは盛り沢山です。頑張って参ります!

 

では、また。