かぼたんぶろぐ

大分市の不動産会社㈱大分かぼす不動産の代表のブログ。不動産投資、物件情報、大分の地域情報等々、自由に綴ります。

迷わずゆけよ、ゆけばわかる。

今日の大分は、雨でしたが来客が多く、一日中喋っていた気がします。

来客が多いと事務仕事が進みませんが、今週末までにはと思っていた現在進行中のリノベーション物件の査定だけは、何とか終えることが出来良かったです。日々の業務で、売買、賃貸共に査定を行っておりますが、賃貸における賃料査定ってやつは大変です。

 

特に、今回の物件は、インナーテラスを要する猫共生マンション・・・前例のない物件を前に、もっと高くていいんじゃないか…いやいや、それは高すぎるのでは…と、頭の中を行ったり来たりです。賃料の設定に非常に苦慮しております。

今日は、そんな賃料を決めかねている私から、その賃料設定の重要性に触れたいと思います。

 

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賃料設定は、満室だけを目的にすればそれほど難しいことではありません。周辺の物件と比較し、無難で安価な賃料にすれば良いからです。しかし、資産の最大化を目的とするのであれば、可能な限り高い金額を採用しなければなりません。その理由は、アパートやマンションなどの収益物件の価格を算出するための以下の公式を知ると分かります。

 

不動産の価値(Value)=営業純利益(Income)÷利回り(Rate)

 

不動産の価値というのは、物件の価格のことです。営業純利益は、NOI(Net Operation Income)と言って、入ってきた賃料から運営費を指し引いたもので、簡単に言うと手取り収入のことです。

また、利回りというのは、投資額に対してもたらされるリターンの割合であり、キャップレートととも言われます。これは物件の所在するエリア、構造、築年数、状態などにより、大体の相場が決まっています。

 

要するに、不動産の価値は、営業純利益を利回りで割ることで算出されるため、賃料は物件の価値に直結します

 

例えば、1棟10戸のアパートの利回りが10%、営業純利益が500万円だとすると、不動産の価値は5,000万円となります。しかし、戸当たり月額2,000円ずつ賃料を下げ、営業純利益が24万円下がったとすると、価格は4,760万円に下がります。

逆もまたしかりで、戸当たり月額2,000円賃料が上がれば、営業純利益が24万円上がり、不動産の価値は5,240万円に上がります。

 

ご理解頂けますでしょうか?

仮に、あなたがこの物件の賃料設定をすることになったとして、周辺物件から大体50,000円ぐらいが相場だと知ることが出来たとします。また、この物件は最新の設備が入っていますが、立地が今一つ。そして閑散期の募集であることもあり、もう少し上げるか、下げるかを悩んでいたとしましょう。

 

そこで、賃料査定をするあなたが、戸当たり月額2000円を上げるか下げるかで、物件の価格に最大480万円の差が出るということです。査定する人は、責任重大ですよね?(笑)

 

PMは、日々その重責との戦いです。答えがあるわけでもなく、仮定と検証を繰り返し、最大化を目指して行く大変な役割なのです・・・( ;∀;)

梅雨入りを控えた、弱気になりがちな閑散期ですが、物件のポテンシャル、企画の方向性を信じてしっかり高めを狙って行きたいです。生真面目なPMの仕事の成果を、成功事例としてまたこのブログでお伝え出来ればと思います。

 

最後に、前例のない物件を前に浮かんだこのフレーズを。

『この道を行けばどうなるものか、危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし、踏み出せばその一歩が道となる、迷わずゆけよ、ゆけばわかる。』by一休宗純

 

では、また。