かぼたんぶろぐ

大分市の不動産会社㈱大分かぼす不動産の代表のブログ。不動産投資、物件情報、大分の地域情報等々、自由に綴ります。

空き家を活用しよう!(3)

今日は、セミナー参加のため佐賀に来ております!

 

今日は、最近受けた中で、一番笑ったセミナーでした(笑)

セミナーのレポートは、また後日書きたいと思いますが、懇親会前に時間が空きましたので、今回は次回の続きを書いておこうと思います。

 

 

さて、前回のブログでは、地方にある空き家をのために、年間に固定資産税と管理費で8万円負担していたAさんが、それを負担に感じて家を売却するケースでした。

 

大体、一戸建ての空き家の通水や通風、簡易清掃などまともな管理を委託すれば月々3,000円ほどはかかると思いますし、庭がある家は、年に1度や2度は除草や剪定などの費用も掛かると思います。それに固定資産税を支払えば、8万円という負担は珍しいものではありません。

 

Aさんのケースでは、その負担のある家をタダ同然で手放すことになりましたが、みなさんは損だと思いますか?んー家をタダ同然なんてちょっと勿体ない気もしますよね・・・

 

空き家の利活用を考えた場合、一般的には「賃貸」か「売却」の2択です。(自己消費は除きます)Aさんは、不動産業者さんに、賃貸に出すにはリフォームが必要と言われ、売却を選択をしましたが、リフォームして賃貸に出すケースを考えてみましょう。

 

仮に、リフォームに300万円、リフォーム後は5万円での賃貸が可能だったケースを考えてみましょう。この場合、リフォームを行って入居が決まると年間60万円の賃料が発生します。賃貸の場合も、固定資産税や管理費等の運営費はかかりますから、それが年間8万円が必要だとすると、年間の営業純利益(NOI)は、52万円となります。

 

また、リフォーム費用を前々回のブログでご紹介したリフォームローンで融資期間10年で調達した場合、月々28,554円の返済で、年間元利支払額(ADS)は342,648円となります。この場合、年間のキャッシュフロー(CF)は、NOI 52万円 - ADS 35万円 = 17万円となります。

 

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いかがでしょうか?

あくまでも机上のシミュレーションではありますが、これが出来れば自己資金を使うことなく、ただただ年間8万円を払う家が、年間17万円をもたらす家に変わります。正味年間25万円のプラスです。

 

もちろん、リフォーム費用や賃料収入などの想定が変われば結果も変わりますし、入居中の修繕や滞納処理など、所有を続けることによってもたらされるリスクも当然あると思います。立地によっては、将来的に賃貸どころか人もいないような地域になる可能性が高く、タダ同然でも一刻も早く売却を行った方がいいかも知れません。

 

賃貸の方が良いか、はたまた売買が得かというのは、ケースバイケースです。しかし、空き家のまま放置するよりはマシです。空き家には、外部不経済機会損失の二つのリスクがあると前々回のブログで書きましたが、空き家を活用することは、あなたの為、地域の為、そしてその空き家を利用したい誰かの為になると思います。

 

大げさにいうと、空き家の放置をやめることが、あなたにも社会にも役立つということです。空き家を放置しているそこのあなた、もったいない事していませんか?

 

さて、懇親会の時間も近づいて参りましたのでこの辺で。

今日は日帰りなのでノンアルです。

では、また。

 

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